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Situações familiares envolvendo herança podem se transformar em longas disputas judiciais — e, por vezes, resultar em perda total de direitos sobre um imóvel. Um exemplo cada vez mais frequente nos tribunais é quando um dos herdeiros passa a morar sozinho na casa deixada pelos pais e, após alguns anos, conquista a propriedade integral do bem por meio do usucapião. Isso pode ocorrer mesmo com outros irmãos vivos e coproprietários, desde que não haja oposição à ocupação.
Apesar de parecer inusitado, esse tipo de caso tem respaldo legal. A situação está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que tratam do usucapião urbano. A legislação permite a transferência da propriedade de um imóvel urbano de até 250 m² àquele que o ocupa de forma pacífica, contínua e ininterrupta, por pelo menos cinco anos, desde que a finalidade seja moradia e o ocupante não possua outro imóvel urbano ou rural.
Casos assim têm sido cada vez mais comuns no Judiciário, especialmente quando se trata de imóveis herdados. Herdeiros que residem por anos em um imóvel, ou mesmo terceiros, podem pleitear a propriedade por usucapião, desde que provem posse pacífica, ininterrupta e com comportamento típico de proprietário, incluindo pagamento de contas, IPTU e manutenção do imóvel.
O advogado João Victor Duarte Salgado, do escritório Celso Candido de Souza Advogados, acompanha de perto situações como essa. Ele cita um caso em que o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a perda da propriedade por parte dos demais herdeiros, que não se manifestaram durante 15 anos. Nesse período, um dos irmãos morou no imóvel, arcou com impostos e realizou melhorias no local.
“O filho ficou morando no imóvel, pagou os impostos, manteve o bem, fez melhorias e ele morou como se fosse dono, sem oposição dos irmãos. Então, nesse período que ele ficou morando no imóvel, ele passou a ter o período aquisitivo de usucapião”, detalha.
Acordos verbais não são suficientes
Para evitar esse tipo de perda patrimonial, Salgado recomenda que os herdeiros formalizem qualquer tipo de acordo sobre o uso do imóvel.
“É preciso ter um contrato onde os herdeiros estão cedendo gratuitamente o uso de suas respectivas partes no imóvel para o outro irmão, pelo tempo que for necessário ou da forma que for conveniente, para que não gere nenhum tipo de pedido de usucapião. Pode ser um comodato, pode ser uma cessão parcial gratuita de uso do imóvel ou pode ser até um contrato de locação. Acordo verbal, nem entre irmãos, não vale. A ideia é colocar tudo no papel”, afirma.
Segundo o advogado, desde a entrada em vigor do novo Código Civil, em 2002, decisões favoráveis ao usucapião em contextos familiares tornaram-se mais frequentes. No entanto, muitos ainda são pegos de surpresa por não formalizarem suas intenções.
“As pessoas confiam umas nas outras e se esquecem que o contexto da vida de cada um pode alterar. A formalização de acordos traz uma segurança para os dois lados”, ressalta.
Alternativa para garantir direitos
Mas e quando não há nenhum acordo formal e o herdeiro que não reside no imóvel quer preservar seus direitos? Foi o que aconteceu em um caso recente julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. A Corte autorizou a venda judicial de um imóvel herdado, ocupado por dois dos três irmãos coproprietários. Além disso, determinou que fosse paga uma indenização mensal de R$ 755,55 ao terceiro irmão, que não tinha acesso à casa.
“Nessa segunda situação é o irmão que corre atrás do que ele quer, devendo ser mais zeloso e se resguardar de problemas futuros. O irmão que não está residindo no imóvel está indo atrás do direito dele, já que os outros irmãos estão residindo no imóvel, usufruindo da propriedade e de sua herança, enquanto ele está sendo prejudicado. Nesse tipo de situação, a lei garante que ele pode entrar com a chamada ação de extinção de condomínio, onde existe um patrimônio indivisível com outras pessoas e uma delas não quer mais permanecer com esse patrimônio, pretendendo vendê-lo, mas os demais não querem a venda”, afirma o advogado.
Salgado explica que a ação de extinção de condomínio é válida em qualquer situação de copropriedade: seja um imóvel herdado, uma fazenda adquirida em sociedade ou um bem compartilhado por um ex-casal. Apesar de quando um não querer, dois não brigam, a lei não analisa sob esse aspecto. É um direito de todos os sócios garantir o uso de sua propriedade. E quando um não quer vender, o outro tem direito de pedir judicialmente essa venda, recebendo a sua parte.”
Segundo ainda o advogado, nesses casos existem dois caminhos distintos. “A primeira é que dois irmãos estão usando o imóvel e o terceiro tem direito de receber uma indenização pelo tempo que eles estão usando, uma espécie de aluguel da parte dele. E a segunda situação é que não se quer mais ter um patrimônio compartilhado com eles e que o bem seja vendido. A lei autoriza que os irmãos que estão no imóvel possuem a preferência na aquisição e podem exercer esse direito, mas caso eles não exerçam, o juiz determina que esse bem seja vendido de forma judicial”, afirma ele.
“Então, designa-se um leilão, nomeia um leiloeiro, designa data e hora para fazer a praça e ali acontecem os leilões na forma tradicional. E esse irmão tem direito de receber tanto pelo período que ele não está utilizando o imóvel quanto pela sua venda”, conclui.