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Um comprador de imóvel não pode ter o registro da escritura bloqueado por dívidas de ITBI referentes a negociações antigas feitas por terceiros. Esse foi o entendimento adotado em decisão recente do Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR), que estabeleceu um precedente relevante para o mercado imobiliário.
Pela decisão, cartórios de registro de imóveis não podem condicionar o registro de uma nova escritura ao pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) relacionado a transferências anteriores do mesmo bem.
O caso surgiu após um cartório exigir, para efetuar o registro de uma compra atual, a apresentação de certidões que comprovassem a quitação — ou a não incidência — do imposto sobre negociações passadas envolvendo o imóvel.
Na prática, a exigência obrigava o comprador atual a investigar e garantir a regularidade fiscal de transações realizadas no passado por outros proprietários para conseguir formalizar seu direito de propriedade.
Ao analisar a situação, a Justiça entendeu que o papel do cartório é verificar apenas o recolhimento do imposto referente à operação que está sendo registrada naquele momento. Caso o município identifique eventual falta de pagamento de tributos em transações anteriores, a cobrança deve ser direcionada aos responsáveis por essas negociações, sem impedir o registro da nova escritura.
Balcão de cobrança indireta
Para o advogado tributarista Victor Hugo Rocha, sócio da Rocha & Rocha Advogados, a decisão representa um avanço importante para o mercado imobiliário.
“Muitas vezes, o registro do imóvel acaba se transformando em uma espécie de balcão de cobrança indireta do município, o que não é adequado. O cartório deve verificar apenas os tributos da operação atual”, explica.
Segundo ele, exigir do comprador a regularização de débitos relacionados a negociações passadas gera insegurança jurídica e pode até inviabilizar transações.
“Não se pode exigir que o adquirente atual responda por impostos de operações das quais ele sequer participou. Se existir alguma pendência fiscal, a cobrança deve ser feita diretamente contra quem realizou aquela negociação”, afirma.
Na avaliação do especialista, o entendimento também ajuda a reduzir entraves burocráticos que frequentemente atrasam registros e financiamentos imobiliários.
“Ao delimitar o alcance da fiscalização tributária no momento do registro, a decisão traz mais previsibilidade e agilidade para quem compra e vende imóveis”, diz.
O precedente reforça um limite importante no sistema de registros imobiliários: sua função é garantir segurança jurídica às transações e proteger o direito de propriedade, e não atuar como mecanismo indireto de cobrança de tributos antigos.
Com isso, compradores de imóveis no Paraná passam a ter mais respaldo para exigir o registro de suas escrituras sem assumir pendências fiscais que não lhes pertencem.