Alienação fiduciária: para José Carlos de Souza, escritura é vacina contra golpes (divulgação)
O Ministério da Justiça e Segurança Pública, por meio da Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), emitiu parecer favorável à obrigatoriedade de lavratura de escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A Senacon sustenta que dispensar a escritura pública em negócios fora do sistema financeiro não é juridicamente adequado. Segundo o documento, a participação do tabelião de notas é uma “infraestrutura institucional de confiança” que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e assimetria informacional.
O parecer da Senacon destaca, ainda, que a dispensa desse instrumento público fragiliza a tutela preventiva do consumidor, sobretudo em contratos de alta complexidade e de longo prazo celebrados diretamente com construtoras e incorporadoras.
A manifestação da Senacon responde ao pedido de informações enviado ao órgão pelo deputado federal Kiko Celeguim (PT-SP) no final de 2025. “Protocolamos esse pedido de informações porque o cidadão comum, ao adquirir sua casa própria, muitas vezes não tem noção dos riscos jurídicos envolvidos”, explica o deputado.
Dentro de mais alguns dias, o STF deve retomar o julgamento de um mandado de segurança que questiona a dispensa de escritura pública nos contratos de alienação fiduciária. O julgamento foi suspenso na última segunda-feira (23) por pedido de vista do ministro Luiz Fux.
Mais segurança jurídica
De acordo com Janaína Môcho, especialista em Relações de Consumo e Direito Imobiliário e sócia do Fragata e Antunes Advogados, para as instituições financeiras a exigência de escritura pública lavrada em Tabelião de Notas traz maior segurança formal ao negócio de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária. “O instrumento público possui presunção de veracidade e é elaborado por pessoa dotada de fé pública, o que reduz de maneira significativa as alegações futuras de vícios de consentimento, desconhecimento de cláusulas, coação ou alguma falta de informação exigida pelo Código de Defesa do Consumidor [CDC]”, afirma.
Para a advogada, o parecer da Senacon favorável à obrigatoriedade de escritura pública nos casos envolvendo imóveis fora do SFI e do SFH contribui para reduzir controvérsias sobre eventual abusividade da exigência. “Quando o órgão responsável pela Política Nacional de Defesa do Consumidor entende que a escritura pública pode ser exigida nesses casos, isso não só reduz o risco regulatório para as instituições financeiras como traz maior estabilidade ao ambiente contratual. Para o mercado imobiliário, a padronização por escritura pública tende a diminuir litígios quanto à forma e eventuais discussões sobre validade do negócio, beneficiando tanto credores quanto adquirentes”, explica Janaína Môcho.
Ela entende que a escrituração pública nesse tipo de contrato pode ser considerada como um mecanismo adicional de gestão de risco. “Em caso de inadimplemento da construtora ou do comprador, a escritura pública delimita com clareza as obrigações assumidas, bem como reforça a legitimidade da constituição da garantia fiduciária. Portanto, a escritura pública não elimina riscos econômicos, mas reduz riscos jurídicos importantes”, enfatiza.
E acrescenta que na compra e venda de imóveis com alienação fiduciária feita fora do SFI e do SFH, a escritura traz algumas consequências importantes. “O contrato fica sujeito de forma mais direta às regras gerais do Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor. Neste caso, a escritura pública tende a funcionar como elemento de reforço da segurança jurídica, justamente porque não se está sob o manto de um regime legal especial. De maneira geral, a exigência de escritura pública em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, especialmente fora do SFI e do SFH, fortalece a segurança jurídica do negócio. Para os bancos, representa instrumento de mitigação de risco e de estabilidade contratual. Para os consumidores, também contribui para maior clareza, formalidade e proteção contra vícios”, conclui.
Vacina contra golpes
Por sua vez, José Carlos de Souza, especialista em Direito do Consumidor no Schmidt, Lourenço Kingston – Advogados Associados, considera que para consumidores e devedores fiduciários, o registro do instrumento de alienação fiduciária no cartório de notas e no cartório de imóveis fornece segurança jurídica, eficácia contra terceiros e maior controle sobre cláusulas eventualmente abusivas. “É muito importante, por exemplo, para evitar golpes feitos com a tentativa de venda de imóveis que não existem. Já para os bancos, a principal vantagem é a possibilidade de execução extrajudicial da dívida, estando o contrato registrado no cartório de notas e no de imóveis”, comenta.
Souza destaca ainda que apesar de não existir obrigação, o registro do contrato de alienação fiduciária é o que constitui a garantia e permite que, na hipótese de inadimplemento, o credor fiduciário — instituição financeira ou credor — faça a execução diretamente em cartório, com prazos curtos. “Para se ter ideia, o Artigo 26 da Lei de Alienações Fiduciárias aponta que o devedor terá o prazo de 15 dias para satisfazer a obrigação. É uma grande vantagem, quando comparado ao tempo que seria necessário para cobrar o valor em uma ação judicial. Essa execução, é bom frisar, só é possível se o contrato de alienação fiduciária estiver registrado no cartório de imóveis, conforme texto legal e entendimento dos tribunais”, explica.
Ele comenta, por fim, que instituições não integrantes do SFH ou do SFI não podem usufruir de algumas vantagens previstas em lei, “como flexibilização de financiamentos, a grande mola propulsora do mercado imobiliário”.