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Por Wilson Sahade e Victoria Lopes*
A declaração do Imposto de Renda de 2026 exige mais cuidado de quem possui imóveis ou investe em fundos imobiliários. A regra central continua a mesma: imóvel se declara, em geral, pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado nem pelo valor venal usado pelo município. Em outras palavras, a simples valorização do bem não autoriza, por si só, a alteração do valor informado na declaração.
Na prática, o valor do imóvel só deve ser ajustado quando houver gasto que efetivamente componha seu custo, como parcelas pagas na aquisição, ITBI, escritura, registro e benfeitorias devidamente comprovadas. A Receita vem exigindo cada vez mais coerência entre a evolução patrimonial e os documentos que a sustentam, inclusive com o registro do fato que justifica a alteração do valor do bem.
Além disso, é fundamental que o contribuinte mantenha documentação organizada e compatível com as informações declaradas ao longo dos anos. Contratos de compra e venda, escrituras, comprovantes de pagamento de parcelas, notas fiscais de reformas e recibos de despesas acessórias devem estar devidamente arquivados.
A Receita Federal dispõe hoje de mecanismos de cruzamento eletrônico que permitem confrontar dados de cartórios, instituições financeiras e declarações anteriores, o que torna inconsistências patrimoniais mais facilmente identificáveis.
Outro ponto que merece atenção é a coerência entre renda declarada e evolução do patrimônio. A aquisição de imóveis, a quitação antecipada de financiamentos ou a realização de benfeitorias relevantes precisam ser compatíveis com os rendimentos informados na declaração. Movimentações financeiras sem lastro aparente ou variações patrimoniais incompatíveis com a capacidade econômica do contribuinte tendem a gerar questionamentos e eventual retenção em malha fina.
Há, porém, uma ressalva importante. A Lei nº 15.265/2025 criou o Rearp, regime especial que permitiu a atualização patrimonial mediante opção formal e tributação específica. Trata-se de exceção legal à regra geral do custo histórico, mas a janela que permitia essa atualização monetária do imóvel já se fechou. Ou seja, também não autoriza atualização livre ou fora das hipóteses previstas em lei.
No caso dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), o contribuinte também precisa evitar automatismos. Isto é, embora os rendimentos sejam isentos para a pessoa física quando preenchidos os requisitos legais, as cotas devem ser declaradas pelo custo de aquisição. Já eventual lucro na venda das cotas permanece sujeito à tributação, com apuração própria pelo investidor.
O problema, portanto, não está apenas em “ter o bem” ou “ter o investimento”, mas em declarar corretamente a sua história fiscal. Em um ambiente de cruzamento crescente de informações, erro de preenchimento deixou de ser simples descuido e passou a ser risco concreto.
*Wilson Sahade é advogado especialista em direito tributário e sócio do Lecir Luz e Wilson Sahade Advogados.
*Victoria Lopes é advogada especialista em Direito Tributário do Lecir Luz e Wilson Sahade Advogados.