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O direito real de habitação não pode ser oposto a terceiros que já eram herdeiros de imóvel antes do surgimento de uma relação jurídica. Com esse entendimento, a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) negou, por unanimidade, provimento ao recurso de uma mulher que buscava permanecer gratuitamente em imóvel ocupado após a morte do companheiro. O colegiado afastou a aplicação do direito real de habitação e manteve a condenação ao pagamento de aluguéis e ressarcimento de despesas.
O caso envolve disputa entre a ex-companheira de um herdeiro falecido e os irmãos dele (coproprietários do bem), que ajuizaram ação de arbitramento de aluguéis. Eles alegaram ser titulares de quase 90% do imóvel, adquirido por herança dos pais, e sustentaram que a ré passou a ocupar o bem de forma exclusiva desde o óbito, sem pagar qualquer contraprestação ou arcar com tributos como o IPTU. Diante disso, pediram indenização proporcional pelo uso exclusivo do imóvel.
Em sua defesa, a mulher invocou o direito real de habitação, argumentando que o imóvel era a residência do casal durante a união estável e o único bem de natureza residencial, o que legitimaria sua permanência sem pagamento de aluguéis. Ao analisar o caso, o relator, desembargador Coelho Mendes, destacou que o condomínio entre os herdeiros foi estabelecido anos antes do início da união estável, formada apenas após a transmissão do bem aos irmãos. Para o desembargador, o direito real de habitação não pode ser oposto contra terceiros que já eram coproprietários do imóvel antes da relação com o falecido, sob pena de restringir indevidamente direito de propriedade preexistente.
A decisão também reafirmou que a ocupação exclusiva de imóvel comum, sem anuência dos demais condôminos, gera o dever de indenizar, com base nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, foi mantida a fixação de aluguéis proporcionais à quota dos autores.
O colegiado ainda confirmou a obrigação de ressarcimento das despesas de IPTU e encargos, por entender que esses custos devem ser suportados por quem exerce a posse direta e exclusiva do bem.
Processo: AC nº 1019817-93.2024.8.26.0001