‘Due diligence’ ajuda a detectar desde vícios documentais até riscos de evicção (Foto: Freepik)
Em um mercado imobiliário cada vez mais aquecido, a auditoria prévia, conhecida como due diligence, tornou-se uma etapa importante para garantir segurança jurídica e financeira na aquisição de imóveis. É o que afirma Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e advogado no escritório Barcellos Tucunduva Advogados.
Segundo o especialista, a due diligence permite detectar desde vícios documentais até riscos de evicção — perda de um bem por ordem judicial ou administrativa em razão de um motivo jurídico anterior à aquisição — e fraude à execução, além de débitos que acompanham o imóvel, como condomínio e IPTU, que podem ser cobrados do novo proprietário.
“A evicção ocorre quando uma decisão judicial posterior reconhece um direito anterior de terceiro, fazendo o comprador perder a posse ou a propriedade do imóvel. Já a fraude à execução se configura quando o devedor aliena ou onera o imóvel durante um processo judicial para escapar de dívidas, permitindo que o credor desconsidere a venda e tome o bem do novo proprietário”, afirma Cabral. “Além disso, a auditoria prévia também verifica débitos tributários, ambientais e multas urbanísticas, especialmente relevantes em loteamentos e operações corporativas.”
Outro ponto é a prevenção de fraudes e golpes. “A auditoria valida aspectos fundamentais para uma compra segura, como a autenticidade do leiloeiro, a cadeia dominial completa do imóvel, a capacidade civil e a legitimidade dos atuais proprietários, além de investigar eventuais apontamentos em cartórios de protestos, ações judiciais e débitos fiscais. O objetivo é antecipar o problema antes da assinatura”, destaca.
Análise rigorosa
A verificação minuciosa de documentos, como matrícula, certidões negativas e histórico de ônus, não é mera formalidade. Ela fundamenta a boa-fé objetiva do comprador e está amparada pelo Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula, previsto no artigo 54 da Lei 13.097/2015, conferindo proteção ao adquirente diligente.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 375, reforça que essa análise documental rigorosa é a única forma segura de demonstrar diligência e evitar que a compra seja anulada por fraude ou que o patrimônio seja atingido por decisões judiciais já em curso contra o vendedor.
“Quando o comprador pesquisa a fundo a situação do imóvel, documenta a diligência e estrutura adequadamente o contrato, ele se coloca na melhor posição jurídica para sustentar a boa-fé e a validade da aquisição”, ressalta Cabral.
Para o especialista, a auditoria prévia funciona como um verdadeiro check-up preventivo. “É a ferramenta que mitiga a herança de dívidas ocultas e reduz o risco de perda do imóvel por problemas jurídicos do antigo dono. Em síntese: evita surpresas indesejáveis e preserva o capital do investidor”, conclui.