Com o crescimento do aluguel por temporada no Brasil, uma nova proposta em debate no Congresso pode mudar as regras do jogo. A reforma do Código Civil, em tramitação no Senado, pretende permitir que condomínios residenciais vetem a locação de imóveis via plataformas digitais, como Airbnb e Booking, caso isso não esteja previsto na convenção ou aprovado em assembleia.
Segundo dados da AirDNA, principal fonte global de inteligência sobre locação de curta temporada, mais de 518 mil hospedagens foram anunciadas no Brasil em 2024. O modelo, que oferece custos mais baixos que hotéis tradicionais, facilidade na contratação e retorno financeiro para o locador, ganhou força com investidores que compram imóveis exclusivamente para esse tipo de aluguel.
No entanto, o cenário pode mudar. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que condomínios podem proibir esse tipo de locação — uma jurisprudência que agora pode se transformar em lei.
“A decisão do STJ traz um direcionamento para este tipo de ocupação, que é recente. Historicamente, as convenções e regulamentos internos dos condomínios não traziam nada sobre o tema”, explica o advogado João Victor Duarte Salgado, do escritório Celso Cândido de Souza Advogados.
A proposta da reforma prevê que, na ausência de menção expressa na convenção, a locação de curta temporada será presumida como não permitida. Isso coloca os investidores em alerta.
“O problema dessa locação por temporada é que, em primeiro lugar, os inquilinos dessas plataformas não têm conhecimento da convenção de condomínio ou do regimento interno e, muitas vezes, há um descumprimento dessas regras, o que prejudica a vida de quem reside ali continuamente. Existe ainda a questão da segurança, um entra e sai, um volume de pessoas que estão passando pelo condomínio e geram uma certa insegurança, porque todo dia uma pessoa diferente e não se sabe quem é que está ali”, pontua Salgado.
Alerta para investidores
O advogado ressalta que quem investe em imóveis com foco em renda de aluguel por temporada precisa estar atento às regras do condomínio — ou pode acabar com um ativo que não gera retorno.
“O primeiro ponto que ele precisa estar ciente é qual a regra que o imóvel que ele está adquirindo para fazer esse investimento segue. Se existe um regimento interno falando que não é permitida a locação, ele pode fazer o pedido para mudar essa regra, mas vai demandar um esforço, tempo e talvez o investimento não vai trazer retorno”, alerta.
Para imóveis adquiridos na planta, a recomendação é clara: confirmar com a construtora se haverá previsão para esse tipo de locação na convenção do empreendimento. Como é a construtora quem elabora a minuta da primeira convenção e do regimento interno, essa verificação pode evitar frustrações futuras.
Após a confirmação, o proprietário investidor deverá ter mais presença nas assembleias de condomínio e defender o que acha que é correto.
“O que a gente costuma ver é uma grande ausência nesse tipo de reunião, porque acaba se tornando uma reunião chata, demorada. Porém, quando as decisões estão ali tomadas e começam a ser aplicadas as pessoas falam que não concordam, mas se não esteve participando, votando, não adianta reclamar depois, continua valendo, independente se esteve presente ou não”, finaliza o especialista.