Viver em condomínio garante praticidade, segurança e senso de comunidade, mas também impõe regras coletivas que nem sempre são bem compreendidas. Com a profissionalização crescente da gestão condominial e propostas de mudanças na legislação em debate no Congresso Nacional, aumentam as dúvidas sobre os limites legais da atuação de síndicos e administradoras. Afinal, até onde vai o poder de decisão de quem gerencia o condomínio sobre a rotina dos moradores?
Segundo o advogado Raphael Medeiros Adada, especialista em Direito Imobiliário do escritório GMP | G&C, síndicos não têm autoridade irrestrita. “O síndico deve agir dentro dos limites da convenção do condomínio, do regimento interno e da legislação vigente. Suas decisões precisam respeitar os direitos à privacidade, à propriedade e à liberdade dos condôminos”, afirma.
Entre os conflitos mais comuns estão a proibição de animais de estimação, restrições a locações por temporada, entrada forçada em unidades privativas, imposição de reformas obrigatórias, multas sem advertência ou direito de defesa e regras que interferem na vida pessoal dos moradores. “Muitas decisões de assembleias ou síndicos extrapolam os limites legais e podem ser questionadas judicialmente”, reforça o advogado.
O que diz a lei?
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece as funções do síndico. Entre elas, estão representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, prestar contas aos condôminos e zelar pela segurança e conservação do edifício.
O síndico não pode criar regras arbitrárias ou aplicar penalidades sem respaldo legal e aprovação em assembleia. Qualquer medida que interfira no uso da propriedade privada deve respeitar a legislação, o direito à moradia e à função social da propriedade, conforme os princípios constitucionais.
A jurisprudência também reforça esses limites. Em 2023, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que condomínios podem restringir o aluguel por temporada (como via Airbnb), mas apenas se a proibição estiver expressamente prevista na convenção (REsp 1.819.075/SP). Assembleias, por si só, não têm força para alterar esse direito.
Outro tema importante diz respeito a animais domésticos, que não podem ser proibidos de forma genérica – a menos que haja prova concreta de que ofereçam risco à saúde ou segurança dos moradores. É o que estabelece o entendimento consolidado do STJ.
Além disso, multas aplicadas sem advertência prévia, sem oportunidade de defesa ou fora dos parâmetros da convenção são consideradas ilegais.
Com a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD – Lei nº 13.709/2018), os condomínios passaram a ter responsabilidade direta sobre o uso e armazenamento de dados pessoais de moradores, visitantes e prestadores de serviço. “A coleta de dados como CPF, RG, imagens de câmeras e até biometria exige finalidade clara, consentimento e medidas de segurança. Caso contrário, o condomínio pode responder judicialmente, inclusive com multas significativas”, alerta Raphael Medeiros.
A lei determina que o tratamento de dados deve seguir os princípios de finalidade, adequação, necessidade, segurança e prestação de contas. A divulgação pública de inadimplentes, por exemplo, ou o uso indevido de câmeras e grupos de WhatsApp, configura violação à privacidade e pode gerar condenações judiciais.
O Projeto de Lei 6000/2023, em tramitação no Senado, busca atualizar o Código Civil com novas normas para condomínios, incluindo maior rigor contra moradores antissociais, autorização prévia para locações de curta duração e ampliação dos poderes do síndico. O tema, no entanto, divide juristas e especialistas por gerar dúvidas quanto aos limites da coletividade sobre o direito individual.
O que o morador pode fazer?
Raphael Medeiros orienta moradores a conhecerem seus direitos e acompanharem de perto a gestão do condomínio:
- Leia atentamente a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Participe das assembleias e questione decisões que extrapolem os limites legais.
- Solicite explicações formais e registre suas manifestações em ata.
- Conteste multas ou regras abusivas por escrito, com base no Código Civil e na Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
- Recorra ao Judiciário ou a uma mediação especializada, se necessário.
“É perfeitamente possível viver bem em condomínio, desde que haja equilíbrio entre os interesses coletivos e os direitos individuais. O síndico deve ser gestor, não autoridade soberana, e o diálogo é sempre o melhor caminho, sendo a Justiça a última instância para a resolução dos conflitos”, finaliza Medeiros.
Fonte: Escritório GMP | G&C