Por: Matheus Correia
A reforma tributária ocupa lugar central no debate político e econômico do Brasil. O sistema vigente é complexo, custoso de administrar e instala insegurança jurídica para contribuintes e investidores. No mercado imobiliário, essa realidade se intensifica: lidar com IPTU, ITBI, tributos sobre ganhos de capital e tributação de aluguéis se transforma em verdadeiro labirinto fiscal.
No cenário atual, cada município adota critérios próprios para cálculo do IPTU, com revisões periódicas que muitas vezes elevam abruptamente a carga tributária, suscitando disputas judiciais. O ITBI, por sua vez, é frequentemente calculado sobre valores superiores aos valores efetivamente negociados, o que torna mais difícil para famílias a aquisição da casa própria. Quanto ao ganho de capital e à tributação de aluguéis, a apuração no Imposto de Renda demanda atenção rigorosa, mesmo assim erros ocorrem, o que gera autuações pela Receita Federal.
A sobreposição tributária e a falta de uniformidade normativa transformam cada transação imobiliária em um risco considerável, especialmente em incorporações ou em operações de maior porte. Sobre essa base, a reforma tributária surge não apenas como uma tentativa de simplificação: é uma oportunidade singular de reavaliar a tributação dos imóveis no Brasil, buscando compatibilizar arrecadação eficiente e estímulo ao crescimento do setor.
As propostas em tramitação no Congresso visam unificar tributos, centralizar arrecadação e reduzir cumulatividade. Essas medidas, se bem desenhadas, podem trazer impactos positivos: alterações nas bases de cálculo ou nas alíquotas de IPTU e ITBI afetarão diretamente os custos de aquisição e manutenção de imóveis; a simplificação fiscal proporcionará previsibilidade para incorporadoras e fundos de investimento, cujos contratos se estendem por décadas; regras equilibradas para ganhos de capital e aluguéis poderão fomentar o mercado locatício formal, embora aumentos de alíquota sejam capazes de frear investimentos.
É preciso reconhecer que toda mudança tributária carrega custos de adaptação. No setor imobiliário, será necessário revisar contratos de compra e venda, incorporações e locações; adaptar sistemas contábeis e rotinas jurídicas; e avaliar o impacto nos aluguéis e loteamentos, que poderão repassar novos encargos para o consumidor final. A falta de clareza durante o período de transição poderá gerar insegurança e afastar investidores, justamente quando o Brasil necessita captar recursos para investir e crescer.
Entretanto, se a reforma for conduzida com sensibilidade às especificidades do mercado imobiliário, ela pode oferecer ganhos relevantes: maior segurança jurídica ao reduzir divergências normativas entre municípios e estados; estímulo a investimentos de longo prazo em empreendimentos residenciais e comerciais; facilitação da regularização imobiliária, beneficiando cidadãos e prefeituras; e redução da sonegação mediante formalização de operações.
O mercado imobiliário brasileiro está diante de uma encruzilhada. A reforma tributária poderá representar um salto de qualidade, promovendo previsibilidade, atraindo investimentos e reduzindo contenciosos. Contudo, se mal desenhada, poderá gerar distorções e custos adicionais que se somarão aos já elevados encargos do sistema tributário nacional. Nesse momento, torna-se essencial que advogados, incorporadoras, investidores e operadores do direito acompanhem de perto as propostas e se preparem para adaptar seus modelos de negócio, de modo que os desafios sejam enfrentados e as oportunidades aproveitadas.