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Por Luís Garcia*
A reforma tributária do consumo foi apresentada ao país sob o discurso da simplificação, da neutralidade e da promessa de que não haveria aumento da carga tributária. No campo da locação de imóveis, a narrativa oficial insiste que o pequeno proprietário estaria protegido e que não existe criação de novos tributos sobre aluguéis residenciais. Uma análise mais cuidadosa do modelo, porém, recomenda prudência. O problema da reforma não está apenas no que ela cobra hoje, mas no espaço institucional que ela abre para cobrar amanhã.
Renda patrimonial ou atividade econômica?
O novo sistema de IBS e CBS parte da premissa de que apenas quem exerce atividade econômica organizada será considerado contribuinte. Em tese, a pessoa física que aluga um ou dois imóveis, como forma de renda patrimonial, permaneceria fora da incidência dos novos tributos e sujeita apenas ao Imposto de Renda, como ocorre atualmente.
Ocorre que a reforma se baseia em conceitos jurídicos indeterminados, como habitualidade, profissionalismo e organização da atividade. Esses conceitos, como a prática brasileira demonstra reiteradamente, tendem a ser interpretados de forma expansiva pela administração tributária, sobretudo em momentos de pressão arrecadatória. Cria-se, assim, uma zona cinzenta perigosa, na qual o contribuinte não sabe exatamente quando deixa de ser tratado como simples proprietário e passa a ser enquadrado como prestador de serviços.
Limites de renda: proteção jurídica ou promessa política?
Muito se menciona o patamar de até R$ 240 mil anuais de renda com locação como uma espécie de salvaguarda ao pequeno locador. É preciso dizer com clareza: limites de valor não são cláusulas pétreas. São escolhas legislativas e, portanto, escolhas políticas. A experiência brasileira mostra que limites inicialmente pensados para atingir “grandes contribuintes” tendem, com o tempo, a alcançar a classe média, seja por inflação, seja por reinterpretações administrativas. O que hoje é vendido como proteção amanhã pode ser reclassificado como privilégio injustificável.
A lição recente da tributação de dividendos
Esse movimento não é inédito. Durante décadas, a não tributação de dividendos foi tratada como uma barreira estrutural do sistema tributário brasileiro, amplamente defendida sob o argumento de evitar bitributação e preservar investimentos. Ainda assim, essa barreira foi transposta.
Primeiro, no discurso político, com a narrativa de que apenas “os muito ricos” seriam afetados. Depois, no plano normativo, com a normalização da ideia de que dividendos deveriam, sim, ser tributados. O resultado foi a quebra de um paradigma histórico, sem que houvesse uma reforma estrutural equivalente na tributação da pessoa jurídica. A comparação é inevitável. Assim como ocorreu com os dividendos, a locação de imóveis passa agora a ser observada não mais apenas como renda patrimonial, mas como potencial base de incidência de tributos sobre consumo, dependendo da conveniência arrecadatória do momento.
A armadilha da neutralidade
Outro ponto sensível da reforma é a promessa de neutralidade da carga tributária. Para as pessoas físicas que vierem a ser enquadrados como sujeitas ao IBS e à CBS, haverá a convivência entre o Imposto de Renda, que incide sobre renda, e tributos sobre consumo, que passam a incidir sobre a mesma receita de locação. Ainda que existam redutores de base de cálculo — especialmente para locação residencial —, o resultado econômico pode ser uma carga combinada que supera 35%, algo difícil de justificar sob qualquer lógica de racionalidade tributária. Trata-se, na prática, de uma bitributação econômica disfarçada, legitimada por um novo rótulo conceitual.
Nota fiscal eletrônica: controle antes de arrecadação
A discussão sobre a exigência de nota fiscal eletrônica (NFS-e) também merece ser tratada com realismo. Não se trata apenas de uma obrigação acessória ou de modernização administrativa. A NFS-e é, acima de tudo, um instrumento de monitoramento e cruzamento de dados, que amplia significativamente o alcance fiscalizatório do Estado.
Ao combinar conceitos vagos de enquadramento com um sistema sofisticado de rastreamento de receitas, a reforma cria um ambiente de insegurança jurídica estrutural, no qual o contribuinte só descobre seu real status quando é autuado.
O verdadeiro risco da reforma
A reforma tributária do consumo não representa, hoje, um confisco imediato da renda de locação. O risco maior está no seu desenho: transição longa, regulamentação futura extensa, dependência crescente de arrecadação e um histórico conhecido de interpretações fiscais agressivas. Nesse cenário, as receitas de aluguel da pessoa física tem novas fronteiras a serem exploradas pelo Fisco, da mesma que os dividendos.
O debate honesto sobre a reforma tributária exige ir além das mensagens tranquilizadoras. O contribuinte brasileiro já aprendeu, pela experiência, que quando uma barreira conceitual é rompida, dificilmente o movimento se inverte. No caso da locação de imóveis, a questão central não é se haverá aumento de carga agora, mas se o sistema foi desenhado para permitir esse aumento no futuro. E, à luz dos precedentes recentes, a resposta parece ser óbvia.
*Luís Garcia é advogado tributarista, formado em Direito pela USP e em Administração pela FGV. Especialista em governança e compliance.