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Aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados em junho deste ano, o Projeto de Lei nº 3.999/2020 propõe autorizar o despejo extrajudicial de inquilinos inadimplentes diretamente por meio de cartório, sem necessidade de recorrer à Justiça. A ideia é acelerar o processo de retomada do imóvel em casos de atraso no aluguel.
Pela proposta, após ser notificado oficialmente, o inquilino terá 15 dias para pagar a dívida ou deixar o imóvel. Se não houver resposta nesse prazo, o proprietário poderá recorrer ao pedido judicial de despejo para desocupação compulsória, independentemente de existir garantia no contrato. O texto ainda precisa ser analisado pelo Senado.
O PL, de autoria do deputado Hugo Leal (PSD-RJ), altera a Lei do Inquilinato e busca responder à morosidade dos despejos na Justiça, que podem levar meses ou até anos. A iniciativa pretende não apenas agilizar o processo, mas também reduzir custos com honorários e custas judiciais.
Segundo a advogada Siglia Azevedo, especialista em direito imobiliário e mestre em sistemas de resolução de conflitos, a proposta representa uma inovação relevante, mas exige cautela. “O cartório pode tornar o processo mais rápido e menos oneroso, mas não pode ignorar o direito constitucional à moradia e ao devido processo legal”, afirma. Ela destaca a necessidade de mecanismos de defesa do inquilino e de comprovação inequívoca da inadimplência.
Um ponto importante é a exigência de cláusula expressa no contrato de locação para a aplicação do despejo extrajudicial. Sem ela, o procedimento não poderá ser adotado, o que reforça a importância de assessoria jurídica especializada na elaboração contratual.
Desjudicialização
Colunistas jurídicos observam que o despejo extrajudicial se insere em um movimento maior de desjudicialização de conflitos no Brasil, em curso desde os anos 1990, com avanços como divórcios e inventários realizados em cartório. O PL seria mais um passo nessa direção, mas exige equilíbrio entre agilidade e garantias processuais.
Ao permitir que o tabelião notifique o inquilino e, após o prazo, emita certidão de despejo ou de devolução de chaves, o procedimento tende a aliviar a sobrecarga do Judiciário, especialmente considerando que ações de despejo representam parcela relevante dos processos habitacionais. Embora não haja números recentes consolidados, estima-se que centenas de milhares de demandas poderiam ser evitadas com o uso desse instrumento.
Para o locador, trata-se de uma alternativa mais célere e econômica, com prazos definidos e menor burocracia, além de possibilitar maior previsibilidade na gestão patrimonial e financeira.
Apesar das vantagens, os juristas alertam para os riscos. A ausência de mediação judicial imediata pode prejudicar inquilinos em situação de vulnerabilidade, e a rápida retomada do imóvel pode ocorrer sem a plena compreensão dos direitos envolvidos. Garantias processuais, como o direito de defesa e a observância da legalidade, são consideradas essenciais para evitar abusos.
No âmbito do Conselho Nacional de Justiça, a Resolução nº 510/2023 instituiu Comissões de Soluções Fundiárias, com protocolos para ações de despejo ou reintegração de posse em imóveis ocupados por populações vulneráveis. Essas comissões atuam como mediadoras entre as partes e o Judiciário. Embora não tratem diretamente do despejo por inadimplência, reforçam a necessidade de conciliação, devido processo e respeito aos direitos fundamentais em casos de desjudicialização.
Se aprovado no Plenário e no Senado, o PL pode alterar a dinâmica das locações, oferecendo mais rapidez e menor custo aos despejos. No entanto, o êxito da proposta dependerá de regulamentação clara, prazos rigorosos e preservação do direito de defesa do inquilino. Diante desse cenário, a atuação de advogados especializados será fundamental para orientar contratos e conduzir procedimentos seguros e juridicamente válidos.