Por Renato Martinez Ganzerla
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o novo “CPF do imóvel” criado pela Reforma Tributária. Com ele, cada imóvel terá um código único. A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços), também criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um código único e obrigatório para cada imóvel urbano ou rural no país, cuja administração ficará a cargo da Receita Federal do Brasil. Essa medida faz parte da Reforma Tributária e representa uma mudança estrutural na forma como o patrimônio imobiliário será monitorado no Brasil.
O CIB tem como objetivo centralizar dados dispersos entre cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal, INCRA e órgãos ambientais, funcionando como o “CPF do imóvel”. A regulamentação veio com a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que determina a integração dos cartórios ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), permitindo o compartilhamento eletrônico e imediato de dados com a Receita Federal
Mas, afinal, o que muda na prática? Com o CIB, cada imóvel passa a ter uma identidade única, vinculada ao CPF ou CNPJ do proprietário. Isso permitirá à Receita Federal cruzar dados patrimoniais com declarações de Imposto de Renda, identificando eventuais inconsistências. A prática comum de omitir rendimentos de locação tende a desaparecer, já que o sistema permitirá rastrear o ciclo completo de vida do imóvel, da aquisição à locação.
Além disso, será criado o valor de referência dos imóveis, uma estimativa oficial de mercado calculada com base em dados reais de transações, características do imóvel e informações fiscais. A adoção do valor de referência pode criar o contexto necessário para um aumento expressivo do IPTU em muitos municípios, já que grande parte dos imóveis permanece subavaliada nas plantas municipais.
Com a implementação do CIB, a Receita Federal passa a contar com uma base de dados territorial unificada e atualizada em tempo real. Isso representa um avanço significativo na inteligência tributária, permitindo o cruzamento de informações entre diferentes fontes, como declarações de IR, registros cartoriais, dados municipais e operações bancárias, com maior precisão e agilidade.
A automação da fiscalização tende a ampliar o alcance da Receita sobre situações de declaração patrimonial incorreta, simulação de negócios jurídicos e fraudes em operações imobiliárias. O contribuinte que mantiver imóveis fora de sua declaração, ou realizar transações com valores incompatíveis com o mercado, estará mais exposto a autuações.
A obrigatoriedade do CIB também afeta diretamente os procedimentos de inventário e partilha de bens em sucessão, tanto judiciais quanto extrajudiciais, haja vista que o valor de referência atribuído ao imóvel poderá ser utilizado como base para cálculo de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), o que já acontece atualmente no Estado de São Paulo. Desta forma, fica cada vez mais latente a adoção de estratégias de planejamento sucessório que possam propor alternativas jurídicas viáveis para minimizar eventuais impactos advindas com esta modificação legislativa.
Cronograma de implementação
Até primeiro de janeiro de 2026 haverá a adequação dos sistemas pelas capitais, Distrito Federal, órgãos federais e cartórios; até o dia primeiro de janeiro de 2027: adequação dos sistemas pelos demais municípios e órgãos estaduais.
Renato Martinez Ganzerla é a dvogado do CCLA Advogados