Reforma tributária em debate (Foto: Freepik)
Por Roberta de Amorim Dutra*
A recente Reforma Tributária, materializada pela Emenda Constitucional nº 123/2023 em fase de regulamentação, traz importantes modificações no sistema jurídico-tributário brasileiro. Um dos pontos que merece análise acurada diz respeito ao tratamento conferido aos contratos de locação de imóveis, tanto residenciais quanto comerciais.
Muito se fala sobre o efeito no consumo, mas pouca atenção tem sido dada a um segmento que movimenta bilhões de reais por ano: o mercado de locações.
Nos últimos meses, tenho sido procurada por alguns clientes que querem entender o que vai mudar na prática. A primeira resposta é simples: a forma de tributar os serviços vai mudar e isso impacta diretamente toda a cadeia do aluguel. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirão, a partir de janeiro de 2026, tributos como ISS, ICMS, PIS e COFINS e teremos uma incidência única sobre operações que hoje possuem regimes distintos.
Por que isso importa para quem vive de renda de aluguel? Porque serviços essenciais como administração de imóveis, manutenção predial, limpeza, jardinagem e seguros terão nova carga tributária. Além dos tributos, alguns custos operacionais incidentes sobre a locação devem subir, o que pressiona o proprietário a decidir se repassa esse aumento ao inquilino ou absorve parte da despesa, o que afeta diretamente a rentabilidade líquida.
Para os imóveis residenciais, foi opção do legislador manter a locação de imóveis residenciais fora do campo de incidência do IBS e da CBS, o que se revela-se compatível com o postulado da dignidade da pessoa humana. Moradia não é mercadoria. É direito social fundamental (art. 6º da CF), de modo que seria irrazoável admitir que o Estado onerasse, com tributos sobre o consumo, relações jurídicas que têm por objeto o acesso à habitação, direito constitucionalmente assegurado aos contribuintes.
Diversa, contudo, é a disciplina conferida à locação de imóveis comerciais. Nestes casos, a Reforma Tributária determinou a incidência do IBS e da CBS, sob o argumento de que se trata de operação econômica passível de tributação pelo sistema de não cumulatividade plena.
Embora juridicamente defensável, esta escolha legislativa merece críticas. Com efeito, a locação de imóvel não se confunde com prestação de serviços. A natureza jurídica desta relação é distinta, assentada em obrigações de dar e não de fazer. Ao alargar o campo de incidência dos tributos sobre o consumo para abarcar aluguéis comerciais, corre-se o risco de onerar artificialmente a atividade produtiva, comprometendo-se, assim, a livre iniciativa (art. 170 da CF) e criando-se um ambiente ainda maior de insegurança jurídica.
A justificativa apresentada é que, no novo modelo, a tributação sobre aluguéis comerciais será neutralizada pela possibilidade de aproveitamento de créditos do IBS/CBS pelas empresas. Contudo, sabemos que a não cumulatividade, no Brasil, tem sido aplicada de maneira restritiva e frequentemente tem sido causa de diversos litígios, que se empurram por anos sem fim.
Assim, se tal aproveitamento de créditos não se der de forma plena e desburocratizada, com uma regulamentação tecnicamente detalhada, teremos, em vez de neutralidade, um ônus adicional às empresas, sobretudo às micro e pequenas, que dificilmente conseguirão absorver os novos encargos.
Por fim, cumpre advertir locadores e locatários que, diante da nova realidade tributária, a revisão dos contratos de locação torna-se imperiosa. Cláusulas de repasse de encargos, reajustes e obrigações acessórias precisarão ser rediscutidas para garantir clareza e previsibilidade.
Como sempre tenho sustentado, segurança jurídica é valor supremo no Direito Tributário. Ela se realiza quando os contribuintes podem planejar suas condutas sem receio de surpresas fiscais. A reforma é inevitável, mas o prejuízo não precisa ser. Com análise técnica e estratégia, é possível atravessar essa transição protegendo o patrimônio e encontrando novas oportunidades.
*Roberta de Amorim Dutra é consultora jurídica da Queiroz Investimentos e Participações – QIP