Opinião

Será o fim do IGP-M nos contratos de locação?

Alta desproporcional de índice e pandemia justificam revisão de preços

7 de abril de 2021

Por Ariane Vanço*

Artigo publicado originalmente no Estúdio Folha

No ano de 2020, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), que é composto pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), tradicionalmente utilizado como indexador em reajustes anuais de aluguéis de imóveis, registrou alta acumulada de 23,14%.

As tentativas frustradas de negociação entre locador e locatário resultaram no aumento das arbitragens e na busca pela tutela jurisdicional, com intuito de modificar o índice e reequilibrar os contratos.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu duas liminares (tutela de urgência) para substituir o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para fins de cálculo do reajuste anual dos aluguéis contratados.

Ambos os processos foram movidos contra um shopping center e continham pedido acerca do pagamento do 13º aluguel, prática comum neste tipo de locação. No primeiro processo, o desembargador Francisco Occhiuto Júnior suspendeu sua exigibilidade. No segundo, a desembargadora Rosangela Telles determinou que a parcela fosse calculada usando como base a média dos locativos pagos no último ano.

E neste cenário surgiram iniciativas de parte do setor imobiliário e de especialistas no assunto para que o IGP-M não seja mais utilizado como fator de correção dos contratos de locação imobiliária.

A alta desproporcional do índice foi influenciada pelo aumento de preços do combustível ao consumidor, pelo aumento do valor das commodities agrícolas brasileiras para exportação e pela desvalorização da moeda nacional, sem contar o nefasto resultado econômico decorrente da pandemia de Covid-19. Estes fatores tornam o índice mais volátil e não refletem a realidade do mercado imobiliário.

A rigor, a legislação brasileira permite a utilização de outros índices para corrigir os valores dos aluguéis. É comum em contratos corporativos a utilização de um índice misto para definir os reajustes.

Fato é que o aumento significativo do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) aliado aos impactos econômicos decorrentes das medidas de isolamento social decorridos da pandemia mundial de Covid-19 são argumentos suficientes para a revisão dos contratos, evitando a onerosidade excessiva e garantindo sua função social.

Importante destacar que as decisões favoráveis à substituição do índice ainda não foram pacificadas pelo Poder Judiciário e sua utilização deve ser definida após um parecer jurídico que contemple a análise de caso concreto.

* Ariane Vanço é especialista em compliance, privacidade e proteção de dados e sócia do Nelson Wilians Advogados

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