Por Matheus Cannizza e Geovanna Nicolete*
A averbação de constrições judiciais em matrículas de imóveis é um procedimento fundamental para assegurar a transparência e segurança nas transações imobiliárias.
A ausência dessa averbação pode acarretar sérios prejuízos aos compradores de boa-fé, uma vez que podem desconhecer a existência de ônus sobre o imóvel, como penhoras, hipotecas judiciárias ou outras medidas constritivas decorrentes de processos judiciais.
Agora, este procedimento conta com uma novidade trazida pela Lei 14.825/2024, que tem como objetivo garantir a eficácia dos negócios jurídicos relativos a imóveis sem averbação na matrícula, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial.
A nova lei consiste na inclusão de um inciso V no artigo 54 da Lei 13.097/2015, que trata das hipóteses de proteção dos adquirentes de imóveis. Este novo inciso prevê a averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, incluindo aquelas provenientes de ações de improbidade administrativa ou oriundas de hipotecas judiciárias.
Tal medida representa um avanço na proteção dos direitos dos compradores. Afinal, a averbação judicial de constrições garante que eventuais ônus sobre o imóvel sejam devidamente registrados, possibilitando que outros interessados tenham pleno conhecimento da situação jurídica do bem.
Além disso, concentrar essas ações na matrícula do imóvel tem como objetivo reduzir a burocracia, eliminando a necessidade de terceiros realizarem várias diligências para verificar se há alguma situação que possa levar à anulação do contrato de compra e venda.
É importante ressaltar que a eficácia da Lei está condicionada à efetiva implementação e fiscalização por parte dos órgãos competentes, especialmente dos cartórios de registro de imóveis.
De todo modo, a Lei 14.825/2024 representa um importante avanço na legislação brasileira. A medida contribui de forma positiva para incrementar a transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias, protegendo os direitos dos adquirentes e promovendo a integridade no âmbito da administração pública.
*Matheus Cannizza é coordenador da área cível estratégico do escritório Diamantino Advogados Associados.
*Geovanna Nicolete é estagiária do escritório Diamantino Advogados Associados.